Financial strength and balanced approach

我们利用债务和股权融资平衡了杠杆的好处和风险, including magnification of property returns. 贷款价值比(LTV)衡量我们资产负债表的杠杆率, 主要是在按比例合并的基础上，包括我们在合资企业中的份额(不包括任何非控制性权益). 截至2023年3月31日，按比例合并LTV为36.0% and the Group measure was 27.4%. 净债务与EBITDA的比率也是衡量杠杆的一个指标, 基于收益而非估值，我们在按比例合并基础和集团基础上考虑这一点(不包括无追索权借款). 截至2023年3月31日，我们按比例合并净债务与EBITDA之比为8.4x and the Group measure was 6.4x. 我们对这些指标的影响是在业务做出更广泛决策的背景下进行监控的. 我们通过房地产周期管理我们的LTV，以便在房地产价值大幅下跌的情况下，我们的财务状况保持稳健. 这意味着我们不会仅仅根据房地产市场收益率的变化来调整我们的杠杆策略. Consequently, 在周期的低点，我们的LTV可能会更高，随着市场收益率收紧，它将呈下降趋势.

The scale of our business, 再加上我们的资产质量和租金收入, 这意味着我们能够接触各种各样的债务提供者，以有吸引力的条款安排融资. 良好的资本和债务市场准入使我们能够在机会出现时抓住机会. 我们为云顶集团游戏提供债务融资的方法主要是在无担保的基础上，根据我们的标准金融契约筹集资金. This provides flexibility and low operational cost. Our joint ventures that choose to have external debt, and Hercules Unit Trust, 每一个都是在“环形围栏”结构中融资，没有追索权向云顶集团游戏偿还，并以其相关资产为担保. 以下是指导我们构建和管理债务方式的五项指导原则.

我们通过审查当前和预计的借款水平来监控我们的债务需求, available facilities, debt maturity and interest rate exposure. 我们进行敏感性分析，以评估拟议交易的影响, 利率的变动和主要资产负债表上财产价值的变化, liquidity and profitability ratios. 我们还考虑到可获得资金减少的风险, 包括暂时扰乱金融市场. 根据我们目前的承诺和现有的设施, 集团在2026年初之前不需要再融资. British Land’s undrawn facilities amounted to £1.8bn at 31 March 2023.

我们将利率与债务分开管理, 考虑到五年期间基本收益对市场利率变动的敏感性. 审计委员会规定了该期间和较长期债务套期保值的适当政策范围. 我们的债务融资既有固定利率，也有可变利率. 衍生品(主要是利率掉期和上限)用于在按比例合并净债务中实现预期的对冲配置. 截至2023年3月31日，截至2024年3月，我们债务的对冲利率为97%. 平均而言，在未来五年，我们对76%的预期债务进行了利率对冲, with a decreasing profile over that period. 因此，我们在短期内对利息成本有较高程度的保障. 衍生工具的套期保值和使用由衍生工具委员会管理. 合营企业的利率管理由各实体的董事会分别考虑, 考虑到其业务的适当因素.

我们监控交易对手的信用状况，以尽量减少现金存款和安排衍生品的风险. 定期审查交易对手的外部信用评级.

我们的政策是没有重大的未对冲的净资产或以外币计价的负债. When attractive terms are available, 我们可以选择以英镑以外的货币借款, and will fully hedge the foreign currency exposure.